不動産売却時に掛かる各種税金や控除について

不動産売却時の税金

不動産（土地や建物、マンション）の売却時には様々な諸経費が必要になります。税金もその一つです。
また、不動産取引においては税金の知識、特に節税に関する知識は押さえておきたいポイントです。
税法は、ほぼ毎年改正されますので、不明な点は税理士等の専門家に事前確認することも大切です。
もちろん、弊社担当者にお問い合わせいただいても構いません。

では、不動産売却時にどのような税金が課税されるのか、その種類と内容を確認してみましょう。

①譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した時に得られた「譲渡所得（利益）」にかかる税金の事です。
譲渡所得にかかる税金は、事業所得や給与所得などの他の所得と分離して計算され（分離課税）、所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）の場合は課税されません。
また、原則として事業所得や給与所得などの総合課税の所得と通算して計算することはできませんが、一定の要件を満たした場合は、譲渡損失を総合課税の所得と通算することが認められています。

「譲渡所得金額」は譲渡による収入金額（譲渡金額）から、その不動産を取得した時の価額や取得に要した費用（取得費）、及び譲渡に要した費用（譲渡費用）を差し引いて計算されます。この「譲渡所得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」と言われるものです。

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となります。
対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

譲渡所得は、所有期間※によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ税率も異なります。

※「所有期間」とは土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。　

※1

取得費・・・取得費は実額法、概算法の内、大きい金額を用います。
実額法・・・売却した土地や建物、マンションの購入価格（建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します）、購入の際の仲介手数料、購入の際に支払った立退き料、移転料、購入契約書に添付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。

概算法・・・実際の取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価格の5%よりも少ないときは、売却価格の5%を取得費とすることができます。

※2

譲渡費用・・・土地や建物を売却するために要した費用のことで、売却の際の仲介手数料、広告費用や測量費、売買契約書に添付した印紙税、売却時に借家人などに支払った立退き料、建物を取り壊して土地を売る時の取り壊し費用などをいいます。

※3

特別控除および軽減税率の特例等・・・自宅の売却については、一定の要件を満たした場合、特別控除や軽減税率の特例等があります。この知識は持っておいて損はしないポイントですので、以下に少々詳しく説明いたします。

◎3,000万円特別控除
ご自宅やその敷地を売却し、利益（譲渡所得）が生じた場合でも、譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度です。

課税譲渡所得　＝　譲渡収入金額　-　（取得費　＋　譲渡費用）　－　3,000万円

 

この特例を受けるための要件
①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。（家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。）
②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。
③自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
④売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
⑤別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋でないこと。

◎居住用財産の譲渡の軽減税率
ご自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算するという特例です。

具体的な税率と計算は以下の通りです。
・譲渡所得6,000万円以下の部分＝譲渡所得×14%（所得税10%＋住民税4%）
・譲渡所得6,000万円超の部分＝（譲渡所得-6,000万円）×20%（所得税15%＋住民税5%）
 税額は、上記2つをたした金額です。

 

この特例を受けるための要件
①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。（家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。）
②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。
③売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
④売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていないこと。
⑤売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
⑥売却した家屋や敷地について居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。 （ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは併用できる）

◎特定の居住用財産の買換え特例
ご自宅を買換えされた場合は、一定の要件を満たすことで、譲渡資産の収入金額、買替資産の取得金額のそれぞれを比較して、譲渡益（利益）が出る場合のみ、その譲渡益の部分に課税するという特例です。

「譲渡資産の収入金額　≦　買替資産の取得金額」の場合・・・課税なし
「譲渡資産の収入金額　＞　買替資産の取得金額」の場合・・・譲渡資産の収入金額－買替資産の取得金額＝譲渡所得　とします。

特定の居住用財産の買換え特例を利用するための主な要件は次の通りです。

譲渡資産の要件
①現在住んでいる家屋または家屋と敷地（2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが対象）。また、自己の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したとき。
②譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超であること。
③譲渡人による居住期間が通算10年以上であること。
④譲渡資産の譲渡代金が1億円以下であること。

買換え資産の要件
①居住用部分の床面積が50㎡以上、かつ、敷地面積が500㎡以下であること。
②中古のマンション等の耐火建築物は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、新耐震基準に適合しているものについてはこの年数を超えてもよい。
③譲渡日の属する年の前年1月1日から、譲渡した年の翌年の12月31日までに買替資産を取得すること。
④譲渡した前年から、譲渡した年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること。また、譲渡した日の翌年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した翌々年12月31日までに居住すること。

その他
①その居住用財産を譲渡した年の前年分または前々年分において、居住用財産の課税の特例を受けていないこと。 （居住用財産の課税の特例とは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除等）
②譲渡資産の譲受人が、配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
③買替資産に関して住宅ローン控除の適用を受けていないこと。

◎譲渡損失の損益通算および繰越控除
ご自宅を売却されて譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせばご自宅の譲渡損失を給与所得や事業所得等の他の所得と一緒に計算して損失を控除すること（損益通算）で税金を減額することや、損益通算しきれない損失を翌年以降に持ち越すこと（繰越控除）ができるという特例があります。
この特例には、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の2種類があります。
これらの特例を受けるためには、次の表の適用要件を満たす必要があります。

 

	特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算 および繰越控除	居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算 および繰越控除
譲渡資産
所有期間	譲渡した年の1月1日における所有期間が5年超であること。
居住期間	－
借入金	譲渡資産について10年以上の住宅ローン残高があること	－
譲渡先	譲渡資産の譲受人が、配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
譲渡期限	現在住んでいる家屋（または家屋と敷地）の譲渡、または居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。
買替資産
取得時期	－	譲渡資産の譲渡の前年1月1日から翌年12月21日までに取得
居住期限		買替資産の取得の日から取得の年の翌年12月31日までに居住
面積		床面積50㎡以上（上限なし）
築年数		－
借入金		買替資産について取得年・繰越年の年末に10年以上の住宅ローン残高があること。
取得要件	繰越控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること。
連年適用の禁止	譲渡年・その前年以前3年間に、他の譲渡損失の繰越控除の適用を受けていないこと。 譲渡年の前年・前々年に、3,000万円特別控除、特定の居住用財産の買換え特例、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けていないこと。
併用適用	住宅ローン控除と併用適用可能

②住民税

売却益に対してかかります。道府県民税、市町村民税（東京23区は特別区民税）など。

③印紙税

取得時と同様、売買契約書にかかります。

④消費税

仲介業者等への手数料にかかります。